Два дома на одном участке: как построить, не нарушая закон

Ситуация, в которой на одном участке требуется разместить две постройки, встречается довольно часто. Подобные случаи возникают, когда земля принадлежит двум собственникам или когда родственники хотят проживать вместе, но при этом не стеснять друг друга. В связи с этим возникает вопрос: как оформить два дома на одном участке, не нарушая закон? Для этого следует начать с изучения действующего законодательства.

Разъяснения Верховного Суда

Нормы права напрямую не запрещают возведения двух построек в рамках одного участка, однако спорные ситуации все-таки бывают. Для формирования важной правовой позиции по данному вопросу Верховным Судом РФ проведены разъяснения. В определении № 307-ЭС22-19570 от 09.02.2023 указано, что законодательного запрета на постройку двух и более многоквартирных домов в рамках единой территории не существует. 

У собственников жилья возникает право долевой собственности на единый земельный участок, на котором находятся постройки.  Однако в оформлении двух отдельных домов на участке есть свои особенности.

Специфика оформления

В случае совместного долевого пользования земельной территорией возможно реальное разделение права собственности, то проблема решается автоматически. Каждый из владельцев становится самостоятельным собственником и участка, и постройки на нем. Но в тех случаях, когда из-за специфики ландшафта или площади таковое невозможно, в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса заключается соглашение о долевой собственности. Если к таковому согласию собственники прийти не могут, вопрос решается в судебном порядке. Важно лишь соблюдать все правила строительства, чтобы каждая из построек не нарушала нормы действующего законодательства. В противном случае домик могут признать самовольным строительством.

Долевая собственность имеет еще один недостаток. Даже если второй дом на участке узаконен, продать его можно будет только без земли. По понятным причинам такая покупка не заинтересует потенциальных покупателей. Поэтому на одном земельном участке два жилых дома лучше планировать так, чтобы каждый из них находился в собственности конкретного лица вместе с земельным участком под ним.

Что нужно учитывать

Строительный регламент для двух домов на одном участке не отличается от предусмотренного для одной постройки. Основные ограничения касаются габаритов:

• Высота здания ИЖС не может превышать 20 м.

• Допускается строительство построек высотой не более трех наземных этажей.

• Расстояния между зданиями и отступы от построек хозяйственного типа и домов на соседнем участке зависят от этажности.

Так, между двумя домами на одном участке должно быть не менее 6 м. Окончательная длина зависит от этажности и типов материалов, используемых при строительстве. До границ участка земли должно оставаться не менее трех метров. Для санитарно-защитных зон предусмотрены дополнительные ограничения. Также они могут присутствовать в рамках конкретного муниципального образования.

Разрешение на строительство не требуется. Достаточно уведомить соответствующие органы власти, что можно сделать через МФЦ или государственные услуги. Конкретную организацию, ответственную за контроль над строительством ИЖС, нужно уточнять в своем регионе. Это может быть администрация или комитет по градостроительству. Для каждой постройки составляется отдельное уведомление с отражением того момента, что на участке будут находиться два дома. 

Важно учитывать, что упрощенный порядок постройки доступен только для домов, чья площадь составляет менее 500 кв. м. Роскошный особняк большего размера построить без соответствующего разрешения не получится ни один, ни несколько, даже если площадь участка это позволяет. В этом случае согласование проектной документации является обязательным. При этом проверка осуществляется не только на предмет соответствия требования правовым нормам, но и на предмет возможности подключения жилья к действующей системе коммуникаций.

В случае, если у участка несколько собственников, также необходимо приложить соглашение о том, что заинтересованные лица не против индивидуального строительства. Без наличия согласия возможна процедура размежевания земли с последующей регистрацией данного факта в кадастре. Однако данный процесс трудоемкий и финансово затратный. 

Как построить два жилых дома на одном участке, находящемся в совместной собственности

Если земельный участок под двумя домами находится не в единой собственности, есть свои нюансы. Перед началом строительства следует уточнить, возможно ли таковое в принципе. На ограниченных по площади территориях соблюсти все требования закона затруднительно. 

Зарегистрировать два жилых дома на участке можно под одним и тем же адресом. Обычно для постройки, появившейся позже, используется литерное или буквенное обозначение. Для регистрации требуется подать документы в местное управление Росреестра.

Что делать, если два дома на одном земельном участке строить нельзя

Если соблюсти нормативную базу невозможно и два дома на одном участке законно построить нельзя, остается искать другой выход. Можно сделать один дом по принципу дуплекса: смежная стена и два раздельных входа для семей. Фундамент и крыша будет общей. Документально это будет один, а не два дома, при этом жилое пространство получится изолированным и для каждого собственника останется своя часть земельного участка.

Второй вариант размещения двух домов рядом на участке заключается в возведении постройки, которую не требуется узаконивать как самостоятельный объект недвижимости. Такой гостевой дом будет иметь статус хозяйственной пристройки. Минус лишь в том, что как частную собственность продать его или завещать не получится. 

Специалисты нашей компании готовы проконсультировать по вопросам организации использования участка под два дома, а также взять на себя строительные работы. Для получения консультации достаточно воспользоваться формой обратной связи.